业主与物业问题折射法律困惑

大同法制网综合：山东省临沂市公安局罗庄分局在打黑除恶行动中破获一个涉嫌寻衅滋事、故意伤害、聚众斗殴、强迫交易等多项罪名的物业恶势力犯罪集团，抓获犯罪嫌疑人9名。

自2015年6月至2018年12月，颜某担任嘉益香槟城小区物业经理期间，与本小区及附近小区业主发生各种纠纷，动辄断业主水电、砸业主车、垄断小区装修业务、甚至一言不合就殴打业主，颜某等人俨然成了小区一霸，业主共报警24次。

物业问题就是民生问题，是居民最关心的生活大事之一，也是广受诟病的社会问题之一。当然，它也是一个法治话题，是一个社会治理的话题。

事实上，这个问题已引起了法律界人士的关注。2019年召开的“法治现代化视域下的区域社会治理新格局”学术研讨会上，曾有专家提交《物业纠纷治理的法治化路径研究》的报告。研究报告根据最高法院“人民法院大数据管理和服务平台”上的物业服务合同纠纷案件审理情况，剖析了物业服务纠纷问题。

研究报告指出，业主与物业公司之间因物业服务引发的纠纷呈激增态势，但司法实践中，物业公司关于支付物业费的诉求基本得到支持；业主基于服务不到位的抗辩则未获认可，鲜有业主胜诉或获判减付物业费的情况。

原告多是物业公司 ，裁判结果“一边倒”

据统计，2014年1月至2017年12月，全国各级法院共审理物业服务合同纠纷一审案件164.8万件，但从原被告类型看，起诉的90%以上是物业公司。这些案件以业主自动履行交费义务后物业公司撤诉的情形居多，以判决方式结案的极少，这主要因为物业公司准备充分，起诉基本得到支持。

但物业纠纷案件又存在再生性特征，此类案件难以通过诉讼方式得到有效化解，在物业服务不到位、业主拒付物业费成为“常态”、双方矛盾激化的情况下，物业公司往往会在案件审结一段时间后，又以追偿物业费为由将其他业主诉到法院。

裁判结果所以会呈“一边倒”的状况，则与业主的实质性抗辩不足有直接关系。从庭审情况看，以判决结案的，基本是经法院合法传唤但业主无正当理由拒不到庭参加诉讼而缺席判决；出庭应诉的业主，多以物业公司没有尽到相应义务为由进行抗辩，但举证意弱，抗辩理由基本不获采信。

业委会流于形式 ，业主消极“维权”成常态

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”研究报告认为，物业服务合同的签订为意思自治调整的当然领域，但现实情况却是业主大会很难召开，业主委员会很难成立，业主只能被动接受或符合性接受相关合同。

研究报告认为，物业公司普遍缺乏良好的服务意识，以管理者自居，不以优质服务理念为先，当与业主出现纠纷时，不积极沟通，处理问题简单粗暴，无视甚至侵害业主权益。

出庭应诉的多数业主反映，对物业公司服务不满意是拖欠物业费的主要原因。有的业主对车辆管理无序导致的随意停放、小区内部堵车、夜间鸣笛等问题较为不满；有的则反映保安岗位形同虚设，安全巡防不到位；有的对小区公共设施不齐全、卫生环境脏乱差等不满。就上述问题与物业反映交涉无果后，拒交物业费便成为业主消极的“维权”方式。

物业服务质量标准缺失 ，法官裁判很无奈

研究报告认为，物业纠纷的群体效应较大，尽管表面上看，是业主拒交物业服务费，实际上背后的原因，是大部分业主认为物业公司提供的服务无法令人满意，与心理预期差距较大或自身权益受到侵害引发不满造成的。

审判实践中，物业服务质量标准的缺失导致法官难以认定，而且物业服务合同条款系物业公司提供的格式条款，合同对物业服务范围及服务质量的约定较为笼统，无清晰量化标准。加之对物业服务的履行情况缺乏第三方机构或组织的有效监督、评估，使得法院对物业服务质量的好坏无法明确判定，业主抗辩权益得不到保障，鲜有业主胜诉或获判减付物业费。

法院也希望能均衡物业和业主的权利义务，既能提高物业公司管理水平，也能让不诚信的业主受到制裁，促进小区管理规范化，但确实存在法律困难。

行政管理不完善 ，法律适用存空白

国务院颁布的物业管理条例第五条第二项明确规定：县级以上政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理物业管理活动的监督管理工作，有指导业主成立业主大会并选举业主委员会的职责；条例第四十九条规定：行政管理部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

但由于缺乏具体的操作细则和管理人员偏少等原因，行政管理部门的日常监管、资质审查等工作开展的不够。同时对于如何指导、监督业主大会和业主委员会的工作，如何有效实施监管等，有的行政部门也未能充分发挥管理职能。对法院审理物业纠纷案件中有针对性地发出的规范物业服务市场等相关司法建议，也未引起足够重视。

到目前为止，我国还没有专门规定物业服务规则的法律，调整物业服务关系的法律主要依据民法通则、合同法、物权法和物业管理条例以及最高院的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》这两部司法解释。

因合同法分则中并没有物业服务合同的内容，对于物业服务合同的法律性质，时下尚有争议，造成了审判中法律适用的诸多困难。尽管物业服务合同属于双务、诺成及不要式合同，学界通说主张应当借鉴委托合同的制度机理处理物业服务合同相关争议，但这些法律法规仅是一些原则性的规定，相对滞后，尚存在不少立法空白。
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/孙继斌  内容有改动，编辑：小飞

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