《民法典》新规：二手房买卖，无须抵押权人银行同意直接过户

自然资源部明确了，民法典实施后，抵押房产无需经过抵押权人同意直接办理变更登记。

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1月1日后，抵押期间
抵押财产可以转让
《民法典》实施前，根据《担保法》第49条第1款规定，已办理登记的抵押物的，未经抵押权人同意，转让行为无效。简单来说，抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不可以转让抵押财产。

以房贷为例，房主以房屋作为抵押物，向银行贷款，银行在房屋上设定抵押权。如果房主想卖房，理论上需要银行作为抵押权人同意才可以转让，但是实践操作中银行不可能同意，因此房主需要将银行贷款先还上，银行办理解押登记后，房屋才能办理过户。

但2021年1月1日正式施行的《民法典》将该项制度作出重大变化。根据《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

同样以上述房贷为例，房主以房屋作为抵押物，向银行贷款，银行在房屋上设定抵押权。在双方未做特别约定的情况下，房主可直接办理过户手续，无须先偿还银行贷款，也无须取得银行的同意。

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抵押财产可以自由转让
对交易各方存在风险
为平衡抵押权人、抵押人、买受人的利益，兼顾“物尽其用”的立法宗旨，《民法典》第406条确立了抵押物自由转让规则。以二手房买卖为例，若可以自由转让，则房屋买卖时将不再需要过桥业务，即不需要第三方的垫款业务。

但抵押财产自由转让对交易的各方也将伴随着新的风险。

对于抵押权人（银行）来说，主要存在三方面的风险：

首先，虽然房屋上的抵押权仍在，一旦债务人（原房主）违约，抵押权人仍可以拍卖、变卖房产实现抵押权，由于房产已经不是债务人的财产，也就没有偿还债务的动力，容易产生债务违约。

其次，转让行为有可能影响抵押财产的价值。以汽车抵押为例，设定抵押的汽车在转让前是车主的私家代步车辆，若转让后用于营业或者是从事风险较高的业务，那么车辆的转让行为将会导致车辆价值的降低。

最后，增加抵押权人的诉讼成本和诉讼复杂程度。原本债务人违约，抵押权人只需要将债务人、抵押人起诉即可。以房贷为例，债务人和抵押人为同一人，由于在办理房贷时债务人和抵押人的个人信息在银行都是非常齐备的，因此诉讼时相对便宜。

而房屋一旦被转让，抵押人则变为转让后的房主，银行需要将债务人（原房主）、抵押人（现房主）一并起诉，这需要银行增加非常多的诉讼成本去调取抵押人的信息，并且一旦联系不上新房主，则需要通过公告送达，诉讼时长也将被拉长。

抵押物自由转让对于受让抵押财产的一方风险也很大。若买房支付的房款被房主挪用，未能及时偿还银行贷款，虽然房屋仍能办理过户，但银行的贷款一旦逾期，则房屋将被法院强制执行。

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约定限制或禁止
抵押房产流通的操作
基于上述抵押物自由转让存在的风险，银行、金融机构等抵押权人在办理抵押登记时，仍会选择限制或禁止抵押物在抵押期间的转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第43条的规定，当事人约定禁止或者限制转让抵押财产，须将约定登记方可对抗第三人。

具体在不动产登记中心如何操作？《民法典》生效前，设定抵押的房屋能否自由转让呢？《民法典》及其相关的司法解释未做明确。

2021年4月6日，自然资源部发布《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号），对上述问题予以明确。

《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》第3条规定，保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。

有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

简单来说，可以总结为以下3项内容：

1、抵押登记时，约定禁止或限制转让的，在登记时“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏填“是”，转让时需要受让人（买方）、抵押人（卖方）、抵押权人（银行）共同申请，才可以转移登记。由于抵押权人基本不可能在抵押人未偿还贷款前同意转让，因此这种情况下，基本上只有还清贷款，解除抵押，才可以办理过户。

2、抵押登记时，未做特别约定，在登记时“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏填“否”，转让时无须经抵押权人同意，受让方和抵押人申请，就可以办理过户。

3、《民法典》施行前，即2021年1月1日前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

适用法律：
《民法典》

第四百零六条　抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》

第四十三条　当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。

当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。

《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号）

保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

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