离婚后的房子怎么分，贷款怎么算？

大同法制网 · 2022-4-6 18:27:59

【案例在线】
甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。请问离婚时如何分割该房屋？

【释法说理】
以上案例属于典型的夫妻一方婚前购买房屋且至写了一方的名字，婚后夫妻共同还贷的情形。对此，依照司法解释规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应按照夫妻共同财产分割原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

根据最高人民法院民一庭的相关意见，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率，而不动产升值率是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。
故在实践中计算相关金额应当依据房屋购买时的买卖合同、缴税发票、抵押贷款合同、贷款结清证明等证据来查明购房时相关成本和房屋现价值，才能准确予以计算。

【特别算法】如双方无法协商，法院判决房屋归甲所有，对于夫妻共同还贷及增值部分：

第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/(41＋3＋1)＝200%；
第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200%＝20万元，非产权登记一方乙女所得补偿款为10万元。