合同解除主要有“约定解除”“法定解除”“协商一致解除”三种。
约定解除，就是购房者和开发商在购房合同中明确约定了哪种情形下，购房者可以单方解除合同；法定解除，就是根据法律和有关司法解释的规定，购房者无须经过开发商同意即可解除合同；协商一致解除，就是虽然在购房合同中没有约定购房者享有单方解除权的情形，但事后开发商同意购房者退房。
在“约定解除”“法定解除”的情形下，购房者是不存在支付违约金的问题的，并且视情况还可要求开发商给予赔偿。当然，双方对此发生争议的，可以请人民法院或仲裁机构作出裁判。在“协商一致解除”的情形下，由于购房者并不享有单方解除权，而是通过协商解除的合同，因此，仍可能需要支付违约金或者损失全部或部分的定金。
约定解除和协商一致解除因个案而异，我们在此不做讨论，只聊一聊法定解除的情形：
——在交房前，开发商明确表示或以其行为表明无法交房 ——开发商延期交房，购房者催告后在合理期限内仍未交房
律师提示：
1.此情形下主张退房，应当先行催告，在催告后三个月的合理期限内仍未交房的，才可以解除合同。 2.催告一般采用书面方式，如购房者自行或委托律师发函。关于发函的问题，我们将在后续文章中详细介绍。 3.催告后，购房者行使解除权的合理期限为3个月，也就是说，超过3个月没有行使解除权的，解除权消灭，购房者不能再以开发商延期交房为由主张退房。
——房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，致使不能实现合同目的
律师提示:
1.“房屋主体结构质量不合格”需要通过有资质的司法鉴定来确认，而不能由购房者或者开发商凭着直观、感觉或逻辑推理直接认识和判断。 2.对“房屋主体结构质量不合格”的鉴定依据是住建部发布的强制性国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015），而不是《工业建筑可靠性鉴定标准》《民用建筑抗震鉴定标准》《危险房屋鉴定标准》等。 3.取得《竣工验收备案表/证》或者《工程竣工验收报告》，并不意味着房屋主体结构质量一定是合格的。
——因房屋质量问题严重影响正常居住使用
律师提示：
1.并非房屋有一般质量问题就可以“退房”，必须是“严重影响正常居住使用”的质量问题才行。 2.如果属于一般质量问题，开发商只需承担修复责任；开发商拒绝修复或者拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。 3.如何认定严重影响正常居住的“房屋质量问题”？如果通过司法鉴定得出“房屋主体结构质量不合格”或者“危险房屋”的，那显然属于严重影响正常居住的“房屋质量问题”。此外，在司法实践中，下列情形也可以被认为是严重影响正常居住： 地下室积水、墙面渗水、车库渗水、严重的雨后排水不畅，外墙保温层不满足设计要求，存在火灾隐患，材料燃烧性能低于B2级
——由于开发商的原因，超过合同约定的办证期限一年，仍未办理不动产登记
律师提示：
1.必须是因为开发商的原因超期1年仍未办证，而不能是由于购房者的原因。 2.如果合同没有明确约定办证期限，则按照《城市房地产开发经营管理条例》第32条的规定处理。对于预售商品房，其办证期限是“自商品房交付使用之日起90日内”；对于现售商品房，其办证期限是“自销售合同签订之日起90日内”。
——交付面积与约定面积的误差比绝对值超出3％
律师提示：
面积误差比超出3％则属于重大瑕疵，购房者购买原来合同标的的目的已无法实现，开发商的行为构成根本违约，购房者可以根据《民法典》第563条行使合同解除权。
——因不可抗力致使不能实现购房合同目的
律师提示：
因不可抗力致使不能实现购房合同目的，也可以行使单方法定解除权，不过在实践中较少见。新冠肺炎疫情一般只会导致延期交房，而不可能导致购房合同目的的不能实现。
如果购房者认为自己购房是因为以下原因，也可以在法律规定的期限内提出“撤销合同”，这也属于通俗意义上“退房”的情形：（1）购房是出于重大误解；（2）开发商利用了自己处于危困状态、缺乏判断能力等情形；（3）购房受到开发商的欺诈；（4）购房受到开发商的胁迫。
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