转租商铺不得不知的法律风险！

大同法制 · 2021-3-2 19:03:18

   随着市场日益多元化，租赁商铺做生意已成为越来越多人的选择，法院受理的经营性房屋租赁合同纠纷增长显著。近期，上海青浦法院成功调解了一起疫情期间商铺租赁合同纠纷案件。

案情回放
   王大姐经营足浴店生意多年，突如其来的新冠疫情导致店铺生意一落千丈。纵有千般不舍，王大姐还是决定停止经营，将店铺转租给小沈，赚取租金差价。
   谁料，几个月后，小沈突然停止付租。几经催讨未果，王大姐将小沈起诉至法院，要求其支付租金。

庭审交锋
   王大姐诉称，与房东签订的书面租赁合同约定不得转租，但转租前征得房东口头同意，房东还配合小沈办理营业执照，故其系有权转租，小沈理应支付租金。
   小沈辩称，王大姐擅自转租，构成违约，房东可据此解除租赁合同。目前其已直接与房东签订合同，租金标准较低。王大姐的诉讼请求没有依据，请求法院驳回。
   调解当日，房东到庭表示，其从未同意王大姐将房屋转租他人。当初王大姐以小沈是其合作伙伴为由，要求配合小沈办理营业执照。事后才发现王大姐擅自将店铺转租，便想与之解除租赁关系，但尚未书面通知。现已将店铺出租给小沈，并实际收取租金。

法院认为
   为了高效解决纠纷，避免日后产生关联诉讼，法院积极开展调解工作，耐心向小沈释明，房东与王大姐签订的租赁合同和王大姐与小沈签订的租赁合同相互独立，在房东与王大姐解除租赁关系之前，即便王大姐转租构成违约，小沈仍应根据自己与王大姐签订的合同约定支付租金。
   同时，法院提示王大姐，应当遵守合同约定，不得擅自转租，若双方对原合同条文做出变更，应落实于书面，否则容易引发争议。
   帮助当事人厘清法律关系并认清不利因素后，法院最终促成连环纠纷得到一揽子解决。
   王大姐与房东私下签订解约协议，解除双方租赁关系；王大姐与小沈在法院签订调解协议，解除租赁合同，并由小沈补偿王大姐部分装修损失，租赁保证金没收，王大姐不再主张欠付租金。

法官提示
   签订商铺租赁合同，应当谨慎对待，务必关注如下几点：
   ❶ 出租人主体资格，审查出租人是否为产权证登记的业主，若是二房东，则应重点关注是否享有转租权问题。
   ❷ 店铺基本状况，审查房屋是否为合法建筑，能否满足租赁用途，可否办理相关证照，有无权利限制等。
   ❸ 租赁合同条款，审查合同约定的相关权利义务，将涉及自身利益的重要条款落实进合同，例如租赁用途、租金支付、装修添附、违约责任、退租等事宜。