新房层高缩水10厘米不影响居住？法院：赔偿7万元

大同法制 · 2021-3-9 18:17:07

   在购买房屋时，购房者往往比较在意房屋面积，容易忽视层高问题，合同中也大多对层高差违约问题责任没有明确约定。当购房者验收房屋发现房屋层高与约定不符，应如何维权？今天分享的案例是开发商交付的房屋层高与约定不符，购房人要求赔偿损失的房屋买卖合同纠纷。

案情回放
   方先生和妻子想购买一套复式房屋，看到销售推荐的房产公司开发销售的叠加别墅户型建筑层高为3.2-3.3米，考虑到房屋、通风、采光、空间高延展性，方先生夫妻俩动心了。与房产公司反复确认房屋层高后便决定购买该房屋，等到即将收房时，却被通知房屋实际层高只有3.0-3.2米。方先生一家大失所望，于是将房产公司告上法庭，诉请房产公司赔偿损失41余万元。

庭审交锋
   方先生诉称，销售人员一直将房屋层高作为该楼盘的重要卖点，合同也对层高为3.2-3.3米进行了明确约定，当时购买该房产主要原因是房屋的层高能够增加空间感。现在房产公司违反合同约定将层高降低，引起居住空间受限、房屋使用功能和价值贬损。要求房产公司以层高比例结合总房款，赔偿其损失共计 41万元。
   房产公司辩称，方先生起诉要求赔偿损失没有依据。合同约定的层高3.2-3.3米系工作人员输入错误所致。合同补充条款也约定在符合规范的前提下，建筑层高可能存在误差，并不影响业主居住使用的，视为业主认可、接受层高变化。房屋实际层高虽为3.0-3.2米，但已远超国家倡导性规范层高控制在2.8米以下的要求，并不影响业主居住使用，也不影响房屋的价值。

法院认为
   法院经审理认为，房产公司交付房屋层高与合同约定不符，即使实际层高符合甚至高于国家倡导性规定也构成违约。买卖合同的归责原则为无过错责任原则，房产公司不能因其工作人员的过失而免责。
   合同补充条款能否成为房产公司的免责条款？预售合同系房产公司提供的格式合同，且该条款与购房者的权利有重大利害关系，房产公司并未举证证明其已就该条款对方先生履行了以合理方式提请注意并予以说明的义务，故该约定无效。
   房产公司作为违约方理应承担违约责任。然合同未约定房屋层高不足的违约责任，方先生也未对其实际损失进行举证，建筑层高不是构成房价的决定性因素，方先生以层高比例结合房价款计算损失的观点法院不予采纳。
   综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益以及对实际使用房屋造成的影响等因素，酌定房产公司赔偿方先生7.3万元。

法官说法
   目前法律法规及相关司法解释对于房屋层高差的损失赔偿标准未进行明确。然房屋层高的减少对于使用的影响虽未产生直接经济利益损失，但会实际影响到购房者对房屋舒适性和使用功能的期待性。实践中，法院主要通过综合考量合同履行情况、当事人过错程度、实际影响等因素酌定赔偿金额。
   购房者在购买房屋时要注意搜集宣传材料、详细了解合同具体条款，验收房屋时不仅要注意房屋面积，还应注意房屋层高问题，如遇相关问题，可依法维权。
   开发商销售房屋时需规范工作流程、诚信经营。制定合同文本时应当遵循公平原则确定双方的权利义务。签订合同时应对免责条款向购房者尽到充分说明、注意义务。