银行对抵押登记有过失的，应不应该减轻保证人责任？

大同法制 · 2021-12-19 20:17:35

【基本案情】
2010年5月27日，甲房产公司与乙某签订《商品房买卖合同》，约定乙某向甲房产公司购买楼房一套；为办理购房按揭贷款，某银行、甲房产公司、乙某三方随后签订《个人购房担保借款合同》，约定银行向乙某提供购房款130 000元，由乙某购买的房产作为抵押担保，保证人甲房产公司提供阶段性担保，承担连带保证责任；抵押人乙某应到有关登记机构办理预告登记或抵押登记手续，自能够进行抵押登记时，抵押人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥抵押登记。银行于贷款合同签订当日足额发放贷款，乙某自2018年3月起未再按约履行还款义务。甲房产公司于2011年5月30日前将房屋交付给乙某，并最终协助乙某于2012年12月5日办理了房屋所有权证、于2013年1月25日办理了国有土地使用权证；然而银行未与乙某办理房屋的抵押预告登记和正式抵押登记。后该房屋因乙某其他债务纠纷已被人民法院强制执行。银行起诉要求乙某还本付息，要求甲房产公司承担保证责任。

【裁判结果】
为办理银行按揭贷款，乙某与甲房产公司、银行签订了《个人购房担保借款合同》，甲房产公司向银行提供阶段性保证担保，乙某向银行提供房屋抵押担保，待房屋办理正式抵押登记后，甲房产公司与银行的保证合同关系始得解除。乙某借款后未按照合同约定履行还本付息的义务，乙某自应向银行承担违约责任。但对于银行与甲房产公司而言，甲房产公司的阶段性保证担保未能得以解除不仅是甲房产公司的缘故，其中更有银行的过失。银行既未按照合同约定督促房产公司办理抵押预告登记，且在长达四年时间内对房屋状况疏于核查，怠于行使权利，对于未能办理抵押登记进而房屋被另案执行应承担主要过失，酌定银行承担70%责任。判决：甲房产公司对于涉案借款本息承担30%的连带赔偿责任。

【典型意义】
银行按揭贷款购房交易中，借款人以购买的房屋作为抵押担保是通常的商业惯例。但因签订贷款购房合同时房屋往往暂时未办理不动产权属登记，无法办理正式抵押登记，而只能先办理抵押预告登记。故在正式抵押登记办理完毕前，一般由开发商为借款提供阶段性保证担保。故银行在办理按揭贷款业务时，应及时办理房屋的抵押预告登记，并随时核查房屋权属登记状况。在具备办理正式抵押登记时及时督促购房者办理抵押登记，否则造成损失银行应自行承担主要责任。本案的正确处理，有利于督促银行加强内控管理，充分落实安全性经营原则。