民法典：空房该不该交物业费？物业服务不到位如何维权？

大同法制 · 2021-1-23 20:00:59

在拿到新房钥匙的一刻，业主打交道最多的就是物业公司了。业主缴纳物业费，物业公司依照物业合同，向业主提供相应的物业服务。
但是在现实生活中，总有各种问题出现，使业主对物业公司心怀不满，不愿意缴纳物业费。那么业主拒绝缴纳物业费的诉求，法院会支持吗？本文将通过相关案例，对此进行解读——

1、房屋空着不交物业费，法院会支持吗？
【相关案例】
   2015年，杨某在湖南省平江县某小区购买了一套住宅并办理了收房手续。同年，杨某与物业公司签订了物业服务协议，但此后一直未缴纳物业费，物业公司多次指点催缴，但杨某继续以未真正入住为由拒不缴纳物业费。
   2020年9月，物业公司将杨某起诉至平江县人民法院，要求杨某支付物业费，并承担近千元的违约金。
   法院审理后认为，杨某作为业主，物业公司依据双方签订的合同为杨某提供物业服务，杨某应该按物业服务合同及相关规定向原告物业公司支付2015年至2019年12月31日期间的物业费。
   物业公司具有公共性，它的价值在于满足公共性服务的同时，通过对整个居住环境的管理和品质提升，最终体现在对业主的服务价值上。
   《民法典》第944条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
   在本案中，杨某的房子虽然空置，但是物业公司依照合同向杨某所在小区的公共位置正常进行物业服务，履行双方在物业合同中的约定义务，杨某也享受了物业公司的服务，应当依法缴纳物业费。

2、因物业服务不到位而拒缴物业费的，法院会支持吗？
【相关案例】
   2016年下半年，茶陵县的李某、钟某、彭某等6人先后入住县城某小区，并和物业公司签订《前期物业管理服务协议》，规定了物业公司的具体服务内容。后来，小区成立了业主委员会，业主委员会通过投票将物业公司解聘。期间，李某、钟某、彭某等6人因不满物业公司的服务质量，长时间未交物业费。
   2019年11月16日，物业公司向茶陵县人民法院提起民事诉讼，要求李某支付欠交的13个月物业费2188元，并支付违约金500元，随后对钟某、彭某等5人也提起了类似的民事诉讼。
   一审法院审理认为：物业公司未很好地尽到物业管理及服务职责，但完成了一定的物业服务，李某不可以拒缴所有的物业费，判决李某酌情支付欠费的一半即1094元，驳回物业公司的其他法律诉求。
   二审法院认定双方均存在违约行为，维持原判。
   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
   在本案中，物业公司并未完全履行物业合同中的具体服务内容，业主提供具体的小区照片、视频资料、以及小区业主联名签名等文件的证据，证明物业公司未尽到服务合同的义务。
   同时考虑到物业公司已经被解聘，也可以认定物业公司提供的服务的确存在问题。
   所以法院审理后，根据物业公司提供的服务价值，判决业主可以少缴纳物业费。
   与此同时，民法典规定，对于物业服务企业或其他管理人侵害自身合法权益的行为，业主也可以主动维权：
   民法典第二百八十七条业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

结语：
   综上所述，业主是否应该缴纳物业费，应该看物业公司是否按照物业合同约定提供了相应的物业服务。
   在维权过程中，作为业主应该注意：
   1、业主收房之后，在条件成熟后，应及时、依法成立业主委员会。
   2、在物业公司没有很好地履行管理或者维护等职责的情况下，业主委员会或者业主们应该注意搜集或保留证据，以便在诉讼过程中提供相关材料。