2021《民法典》施行后：购买二手房的5个“雷坑”要避开

二手房交易非常常见，但是由于二手房在产权等方面的特殊性，交易过程中需注意的事项比买新房更多。自民法典实施后，对于产权、居住权等新增多项法律规定，使得二手房交易更需“谨慎小心”。

本文将结合民法典的相关法律规定，和大家总结，二手房交易中，需要注意哪些“雷坑”——

“雷坑”一：房屋设置居住权
居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。

简言之，所谓“居住权”就是：在不改变产权的情况下，由房屋所有人为他人设立的一定时限的居住使用权利。

需要注意的是，这项权利是独立于产权之外，受到法律保护。也就是如果买到了设有居住权的房屋，那么即便成为新的房屋所有人，也是无法对抗居住权人的居住权利。

简言之，房子买了，但是（在他人的居住权期限内）没法住。

因此，当购买二手房时，购房者可以去不动产权登记部门查询，该房屋是否单独设立了居住权。同时为了保险起见，可以在买卖合同中，加进有关居住权项的违约条款。

“雷坑”二：房屋已出租给他人
《民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

即“买卖不破租赁”——若房屋已租赁给他人，那么在租赁期内，即使房屋被买卖，该房屋的租赁权并不会因为房主改变而消灭。

因此，在购买二手房时，一定要提前查明房屋是否已提前出租给别人，防止出现“有房给别人住”的情况。

“雷坑”三：房屋在出售时已被抵押或查封
《民法典》第四百零六条规定：抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

即，已经被抵押的房屋虽然可以买卖，但是尽管房屋转让了，抵押权却不会受到影响，抵押权人有权继续就该房屋优先受偿。与此同时，经法院查封的房屋，将不能进行买卖。

因此，建议大家在购买房屋时，先到不动产登记中心查询待售房屋的状态，确定没有抵押后再行购买，以避免带来不必要的麻烦。

“雷坑”四：房屋的学区已使用
一般学区房的名额被占用的两种情况：房主房屋出租，名额被租房子家占用；自己孩子和挂靠户口的占用。

那么如何保证学区可以使用呢？

《民法典》第五百九十六条 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

因此，如果是为了学区而买二手房，那一定要先了解当地的招生政策。与此同时，为了避免学区房已经被占用的情况，可以在签订合同时，将“学区房”列为相关条款，约定学区功能未被占用，以及如果占用的相关违约责任。

“雷坑五”：户口登记地址未迁出
在二手房交易的过程中，很多购房者都会忽略掉二手房的户口问题。

买房之后就要落户，只有落户之后才能享受当地的福利待遇和相关政策。但是一套房屋只能有一个户口，如果房屋卖方未将自己的户口及时迁出、或者房屋本身就不具备登记户口的权利，那么将影响新房主的后续落户问题。

为了保障购房者的权益，购房者一定要在签订购房合同之前，了解房屋户口的问题。可以要求业主携带本人身份证和《房屋所有权证》或《不动产权证书》和你一起到房屋所在管辖派出所户籍科进行查询。同时在合同中明确相关事宜。

房屋交易买卖是门大学问，大家一定要擦亮双眼，避开二手房交易中的“雷坑”，购得好房子，拥有好生活。

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