新买的二手房竟有两个化粪池窨井，能解除房屋买卖合同吗？

小区地处黄金位置，地铁、公交、小学近在咫尺，一楼附带天井，但天井里有两个化粪池窨井……这样的房子你会买吗？上海的孙阿姨就买到了这么一套房子，然而她买房前没发现化粪池窨井，房东也未明确告知。发现事实的孙阿姨反悔不想买了，还想要回已付房款，法院会支持吗？

近日，上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）公开开庭审理了这起房屋买卖合同纠纷案，在法院的主持和释明下，双方握手言和，一致确认房屋买卖合同予以解除，房东在扣减孙阿姨已付购房款5万元外，将剩余15万元购房款退还给孙阿姨。

付款后才发现天井里有两个化粪池窨井
孙阿姨打算在孙子学校附近买一套二手房陪读。在中介带看了几套房子之后，她相中了一套一楼带天井的老公房。她很中意这个天井，不算产证面积，而且洗洗衣服、做做家务都很方便。

2019年8月31日，孙阿姨与房东张姐签订了房屋买卖合同，约定房屋总价为277万元，并约定在当年9月底前，孙阿姨支付张姐房款20万元，张姐则将房屋钥匙交给孙阿姨。同时约定，在2020年2月底之前，双方共同向房地产交易中心申请办理产权过户手续，在办理过户手续前，孙阿姨需向张姐付清剩余房款257万元。

在按约支付了20万元房款后，孙阿姨从中介处拿到了房子钥匙。想着尽快筹划装修，孙阿姨和老伴一起到房子里看看。没想到，这一看竟看出问题来了。想当初看房时，孙阿姨看到天井里有个窨井盖，旁边围墙墙角上还有个洞，当场问中介，中介说可能是猫洞狗洞，孙阿姨听后也就没太当回事。现在既然要装修了，孙阿姨和老伴就去问问物业，能不能把窨井盖、洞口封起来，谁知物业告知他们，这两个是化粪池窨井，定期还要来抽大粪，围墙上的洞口就是用来塞管子进来的，要封起来肯定不行的……

孙阿姨和老伴无法接受这个事实，立即与中介和张姐进行交涉，并致函张姐，指出张姐出售瑕疵房屋，存在欺诈，要求解除合同，退还房款。然多次交涉无果，孙阿姨也未再支付剩余房款。2020年2月中旬，孙阿姨便一纸诉状，将张姐告上法院。

2020年3月16日，张姐向孙阿姨发出《解除合同通知书》，称因孙阿姨拖欠支付剩余房款超过15日，已构成根本违约，现要求解除房屋买卖合同，并由孙阿姨承担违约责任。

孙阿姨于次日收到该通知书，气愤不已，隔日便复函张姐，“关于房屋买卖一事，本人已将阁下列为被告，向法院提起诉讼，择日就将开庭。合同解除，你还要退还我20万！咱们法院见！”

一审：窨井盖未影响房屋正常使用 未按约支付房款系违约
这边厢，张姐收到起诉状副本后，提起反诉。她认为，孙阿姨在签署买卖合同之前，已经对系争房屋进行了勘察、对房屋状况有了充分认识，自己并未存在不尽告知义务的情况，窨井盖亦非房屋瑕疵。现孙阿姨违约，应承担相应违约责任。故张姐请求法院判令房屋买卖合同于2020年3月17日解除，孙阿姨向其支付逾期付款违约金、解除合同违约金共计57万余元。

一审期间，双方对房屋钥匙进行了交接，以实际行动表明不再继续履行合同。

一审现场勘查，系争房屋外南面天井中有2个窨井盖，东侧窨井盖靠近围墙处有一个长方形孔洞，该天井与隔壁东面邻居共用。

一审法院经审理后认为，孙阿姨并未提供充足证据证明系争房屋外天井的窨井盖确对系争房屋正常使用造成重大影响以及张姐存在隐瞒欺骗的故意，而孙阿姨自认在看房时已经发现系争房屋外的天井存在窨井盖以及围墙上孔洞，故孙阿姨要求解除合同的理由并不充分。根据查明事实，孙阿姨并未按约支付房款，已构成违约，应承担相应违约责任。张姐的反诉请求有事实及合同依据，应予以支持。

一审法院遂以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，判决孙阿姨支付逾期付款违约金、解除合同违约金共计近12万元，同时，张姐返还孙阿姨购房款20万元。

孙阿姨不服，向上海一中院提起上诉。

二审：现场勘查确有化粪池 法院主持双方达成调解
二审期间，上海一中院组织双方当事人再次至系争房屋处进行现场勘查，勘查结果显示：系争房屋的南面天井中有2个窨井盖，打开两处窨井盖后，窨井内均系黑色污物，且有明显异味散发出来。紧邻东侧窨井盖的南面围墙墙根处有一个长39公分、宽33公分的长方形孔洞，该孔洞上方的铁质围栏上还开设了一个带门栓的小门。此外，上海一中院还走访了小区物业，对化粪池窨井的情况进行了深入了解。

审理后，双方都表示有调解的意愿，故请求法院主持调解。上海一中院基于本案客观事实，厘清双方各自存在的问题和责任，从法、理、情出发，引导双方换位思考，最终促成双方握手言和，从而妥善化解了本案纠纷。

法官说法
本案主审法官严佳维指出，双方当事人对解除房屋买卖合同并无争议，争议焦点即为对于合同解除，责任在哪一方。

一方面，对于卖家而言。基于民法的诚实信用原则，对房屋存在的重大瑕疵或不利因素，卖家有义务明确告知买家。

本案中，首先，结合现场勘查情况以及卖家关于房屋来源、天井现状形成原因、围墙上小门和孔洞的作用、有人上门抽取污物等陈述看，卖家对天井内存在化粪池窨井的情况应属明知。

其次，按常理，化粪池窨井不可避免会产生一定异味，甚至存在管道堵塞、反水的可能，且化粪池窨井需要定期疏通、维护，而这些工作均需进入天井内实施。可见，化粪池窨井的存在对买家的生活安宁和环境质量均会产生一定影响。

再次，天井属于双方约定的“按现状交房”的现状一部分，且天井的实用价值是买家购买一楼房屋的重要考量因素之一。

因此，房屋的天井内存在化粪池窨井，不仅会影响买家对购房与否的判断，也会导致房屋居住用途的实现程度、质量水准与买家的预期相悖，足以影响买家订立合同之目的的实现，故可认定属于较大不利因素。对此不利因素，卖家理应在签订买卖合同之前或之时向买家履行明确告知义务，但本案中，卖家并未尽到此等义务，对本案纠纷的产生存在一定责任。

另一方面，对于买家而言。房屋买卖属重大交易，买家购房时也要尽到一定的谨慎注意义务。本案中，买家自认看房时曾看到了天井里的窨井盖和旁边的洞口，但其显然没有审慎对待，在未向卖家全面核实的情况下，即签订了房屋买卖合同，而后在履行合同期间才发现问题，进而导致双方后续需要花费大量人力、物力、财力成本去解决本案纠纷。从这个角度而言，买家对本案纠纷的产生亦存在一定责任。

综上，双方基于对各自的责任分析和利益考量，最终达成了调解协议，结果上尚属合理。更重要的是，广大市民可以从本案中汲取一些经验教训，在房屋交易中，诚信为本，谨慎为上，避免不必要的诉讼风险。

法制宣传、法律服务、法治维权

优选大同法制网（www.dtfz.net）

法律热线：13015398243（微信同号）